부동산등기부등본 속 위험한 단어

Ⅰ. 먼저 부동산등기부등본이 무엇일까요?

   “부동산 소유권자가 누구로 등기되어 있는지 보여주는 문서”입니다. 부동산을 증여나 매매를 해서 권리를 취득하더라도 법률상 등기하지 않으면 대항할 수 없습니다.

즉 점유보다도 더 강력한 무기가 등기라는 뜻입니다. (그래서 전월세 계약 후 바로 전입신고를 하는 등등... 당부하는 이유가 여기에 있습니다.)

지금부터 하나하나 그 뜻을 상세히 알아보고 등기부등본 위험단어에 대해 알아보겠습니다.

□ 부동산등기부등본은 “표제부”, “갑구”, “을구”로 구성되어 있습니다. 

   1. “표제부”란 열람하려는 매물의 주소, 건물구조, 면적 등의 내용이 포함되어 있습니다. 즉 어떤 것을 등기했는지 정의하는 곳입니다. 토지/건물/집합건물(아파트) 중 하나입니다. 

1) 소재 지번, 건물명칭 번호 : 계약하려는 곳과 동일한 곳인지 확인이 필요합니다.

   2) 건물내역

    ⭘ 근린생활시설 주의

       - 근린생활시설? 주거용 건물이 아닌 사무실, 식당 등의 상가 및 업무용의 건축물 용도 확인합니다.

       - 특히 근린생활시설인 경우 전세금 안정성이 떨어지고, 전세보증보험 가입이 어렵습니다.

  2. “갑구”에는 이때까지의 부동산 소유권 등기 정보가 적혀 있습니다.(소유자에 대한 정보, 기록까지)

   1) 등기목적

    ⭘ 가등기 주의 : 임시로 올려둔 등기 → 소유주가 변경될 가능성 있음, 계약시 집주인 일치여부 확인 필요

   2) 등기원인 

    ⭘ 신탁 주의 : 소유주가 신탁회사로 재산군을 이전해서 수익을 내면 소유주가 돌려받는 제도를 말합니다.

       - 전세보증보험 가입이 어려움, 신탁회사의 계약 동의 확인하여야 합니다. 

         신탁계약상 보증금 돌려받기 어려울 수도 있습니다. 권리자에 신탁회사명이 적혀 있습니다. 

    ⭘ 압류/가압류 주의

       - 압  류 : 국가가 하는 실질적인 강제 집행, 재산 처분하는 것을 말합니다.   

       - 가압류 : 개인의 신청으로 사전 조치를 취해둔 임시 압류, 재산을 묶어두는 것을 말합니다.

                  쉽게 말하면 압류와 가압류는 소유주가 채권자에게 돈을 갚지 않아서 집어 넘어간 상태를 뜻합니다.  

3. “을구”에는 내용이 없다면 ‘기록사항 없음’으로 적혀 있으며, “부동산 담보로 돈 빌린 적이 없음”을 뜻합니다.

  1) 등기 목적

    ⭘ 저당권/근저당권 설정 주의

       - 저당권 : 대출받는 금액을 정확하게 등재하는 것, 즉 ‘채권액’으로 표시됩니다.

       - 근저당권 : 채권 최고액의 범위 내에서 지속적으로 거래가 가능하다는 뜻입니다.

       - 채권 최고액 = 실제 대출금액의 120%입니다.

       - 일반적으로 주택담보대출 시, 근저당권으로 설정합니다.(이유는 향후 또 빌릴 수도 있기 때문입니다)

       - 금액이 있을 경우 “채권 최고액 + 보증금 < 시세”여야 보증금 반환에 안전한 편입니다.

  2) 등기 원인

   ⭘ 임차권등기명령 주의

       - 임차권등기명령 : 임차인이 임차권을 기재하여, 임차인이 보증금을 돌려받을 우선권이 있음을 적는 것입니다.

         즉, 소유주가 이전 세입자에게 보증금을 돌려주지 않았다는 뜻입니다.

Ⅱ. 등기부등본 확인 체크리스트와 “표제부/갑구/을구”에서 주의할 사항에 대해 알아보겠습니다.  

   〔 표제부 ]

    ☞ 표제부는 물건지의 주소를 확인할 수 있습니다.

   〔 갑  구 ]

    ☞ 소주주가 동일한 지 확인가능 합니다.

       소유권에서 마지막 빨간 줄 안 쳐진 소유주가 현재 소유주입니다. (매매시 또는 임대차 시에도 이체해야 할 ‘통장주’도 동일해야 합니다.)

    ☞ 가등기, 가압류, 신탁등기가 없는지 확인해야 합니다.

   〔 을  구 ]  

    ☞ 임차권등기명령이 없는지 확인하여야 합니다. 그리고 선순위 근저당(=선순위 채권자)이 있는지 확인하여야 합니다.

   〔기  타 ]

    ☞ 열람일시가 당일인지 확인합니다.(발급일자 이후로 가압류나 근저당이 설정될 수도 있기 때문입니다)

     ☞ 등기부등본의 모든 장이 다 있는지 확인하여야 합니다.  

   1. 갑구에서 주의해야 할 사항

      갑구에서는 주의해야 할 사항으로 소유자, 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매에 대해 알아보겠습니다. 

      1) 소유자

        갑구의 가장 중요한 사항은 소유자의 확인입니다. 부동산 거래시에는 등기부등본의 소유자와 계약서의 소유자가 동일한 지 반드시 확인해야 합니다.  만약 소유자가 다르다면, 소유권 이전이 제대로 이루어지지 않았거나, 위임장이나 증명서 등의 서류가 필요할 수 있습니다.

또한, 소유자가 여러 명인 경우에는 공유자들의 동의가 필요하므로, 공유자들의 신분증, 인감증명서, 공유지동의서 등을 준비해야 합니다.

     2) 압류

압류란 채권자가 채무자의 재산을 법원의 판결에 따라 압수하여 경매에 부쳐 채권을 변제받는 절차입니다. 압류가 등기된 부동산은 채권자의 동의 없이는 처분할 수 없으므로, 부동산 거래시에는 압류가 말소되었는지 확인해야 합니다. 압류가 말소되지 않은 상태에서 거래를 하면, 채권자가 부동산을 경매에 내놓을 수 있으므로, 매수인은 소유권을 잃을 수도 있습니다.

     3) 가압류

가압류란 채권자가 채무자의 재산을 압류하기 전에 임시로 압수하는 절차입니다. 가압류가 등기된 부동산은 압류와 마찬가지로 채권자의 동의 없이는 처분할 수 없습니다. 가압류는 채권자가 채권을 입증하고 법원의 승인을 받으면 압류로 전환될 수 있으므로, 부동산 거래시에는 가압류가 말소되었는지 확인해야 합니다. 가압류가 말소되지 않은 상태에서 거래를 하면, 채권자가 부동산을 압류하거나 경매에 내놓을 수 있으므로, 매수인은 소유권을 잃을 수도 있습니다.

     4) 가처분

가처분이란 채권자가 채무자의 재산을 처분하지 못하게 하는 절차입니다. 가처분이 등기된 부동산은 채권자의 동의 없이는 처분할 수 없습니다. 가처분은 채권자가 채권을 입증하고 법원의 승인을 답으면 처분금지로 전활될 수 있으므로, 부동산 거래시에는 가처분이 말소되었는지 확인해야 합니다. 가처분이 말소되지 않은 상태에서 거래를 하면, 채권자가 부동산의 처분을 금지하거나 취소할 수 있으므로, 매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다.

     5) 가등기

가등기란 본등기 하기 전에 임시로 등기하는 절차입니다. 가등기가 등기된 부동산은 채권자의 동의 없이는 처분할 수 없습니다. 가등기는 채권자가 채권을 입증하고 법원의 승인을 받으면 본등기로 전환될 수 있으므로, 부동산 거래시에는 가등기가 말소되었는지 확인해야 합니다. 가등기가 말소되지 않은 상태에서 거래를 하면, 채권자가 부동산의 소유권을 주장하거나 취소할 수 있으므로, 매수인은 소유권을 잃을 수도 있습니다.

     6) 경매

경매란 압류된 부동산을 공개적으로 매각하는 절차입니다. 경매가 등기된 부동산은 채권자의 동의 없이는 처분할 수 없습니다. 경매는 채권자가 채권을 변제받기 위해 법원의 승인을 받아 진행되므로, 부동산 거래시에는 경매가 취소되었는지 확인해야 합니다. 경매가 취소되지 않은 상태에서 거래를 하면, 채권자가 부동산을 매각하거나 매수인에게 채권을 청구할 수 있으므로, 매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다.

   2. 을구에서 주의해야 할 사항

     1) 근저당

근저당이란 부동산을 담보로 채무를 보장하는 권리로, 은행이나 금융기관 등에 대출을 받을 때 설정하는 경우가 많습니다. 근저당이 등기된 부동산은 채권자의 동의 없이는 처분할 수 없으므로, 부동산 거래시에는 근저당이 말소되었는지 확인해야 합니다. 근저당이 말소되지 않은 상태에서 거래를 하면, 채권자가 부동산을 압류하거나 경매에 내놓을 수 있으므로, 매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다. 근저당은 을구의 근저당권란에 순위번호, 등기의 목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항 등의 정보와 함께 기록됩니다. 근저당권자의 이름, 근저당권순위, 채권최고액, 근저당권 설정일 등을 확인할 수 있습니다. 근저당권이 말소되었다면, 말소등기일이 표시됩니다. 

     2) 전세권  

전세권이란 전세금을 지불하고 타인의 부동산을 일정기간 용도에 따라 사용하고 부동산을 반환하고 전세금을 받환 받을 수 있는 권리로, 전세 계약을 체결할 때 설정하는 경우가 많습니다. 전세권이 등기된 부동산은 채권자의 동의 없이는 처분할 수 없으므로, 부동산 거래시에는 전세권이 말소되었는지 확인해야 합니다. 전세권이 말소되지 않은 상태에서 거래를 하면, 채권자가 부동산의 처분을 금지하거나 취소할 수 있으므로, 매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다. 전세권은 을구의 전세권란에 순위번호, 등기의 목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항 등의 정보와 함께 기록됩니다.

전세금액, 범위, 존속기간, 전세권자의 이름 등을 확인할 수 있습니다. 전세권이 말소되었다면, 말소등기일이 표시됩니다.

     3) 임차권

임차권이란 월세를 지불하고 타인의 부동산을 일정기간 용도에 따라 사용하고 부동산을 반환할 수 있는 권리로, 월세 계약을 체결할 때 설정하는 경우가 있습니다. 임차권이 등기된 부동산은 채권자의 동의 없이는 처분할 수 없으므로, 부동산 거래시에는 임차권이 말소되었는지 확인해야 합니다. 임차권이 말소되지 않은 상태에서 거래를 하면, 채권자가 부동산의 처분을 금지하거나 취소할 수 있으므로, 매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다. 임차권은 을구의 임차권란에 순위번호, 등기의 목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항 등의 정보와 함께 기록됩니다.  임차금액, 범위, 존속기간, 임차권자의 이름 등을 확인할 수 있습니다. 임차권이 말소되었으면, 말소등기일이 표시됩니다. 

     4) 지상권

지상권이란 타인의 토지에 건물, 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 토지를 사용할 수 있는 권리로, 토지를 임대하거나 경작하거나 건물을 짓는 경우에 설정하는 경우가 있습니다. 지상권이 등기된 부동산은 채권자의 동의 없이는 처분할 수 없으므로, 부동산 거래시에는 지상권이 말소되었는지 확인해야 합니다. 지상권이 말소되지 않는 상태에서 거래를 하면, 채권자가 부동산의 처분을 금지하거나 취소할 수 있으므로, 매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다. 지상권은 을구의 지상권란에 순위번호, 등기의 목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항 등의 정보와 함께 기록됩니다. 지상권의 범위, 존속기간, 지상권자의 리름 등을 확인할 수 있습니다. 지상권이 말소되었다면, 말소등기일이 표시됩니다.

     5) 지역권

지역권이란 타인에 대한 권리로, 토지를 통과하거나 토지의 일부를 사용하거나 토지의 사용을 제한하거나 토지의 수익을 취득하거나 토지의 소유권을 취득하기 위해 설정하는 경우가 있습니다. 지역권이 등기된 부동산은 채권자의 동의 없이는 처분할 수 없으므로, 부동산 거래시에는 지역권이 말소되었는지 확인해야 합니다. 지역권이 말소되지 않은 상태에서 거래를 하면, 채권자가 부동산의 처분을 금지하거나 취소할 수 있으므로, 매수인은 소유권을 잃을 수 있습니다. 지역권은 을구의 지역권란에 순위번호, 등기의 목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타사항 등의 정보와 함께 기록됩니다. 지역권의 종류, 범위, 존속기간, 지역권자의 이름 등을 확인할 수 있습니다. 지역권이 말소되었다면, 말소등기일이 표시됩니다.

Ⅲ. 등기부등본 공신력과 등기부등본 한계에 대해 알아보겠습니다. 

   공신력이란, 공적인 기록이나 증거가 진실하고 정확하다는 것을 법적으로 인정하는 것을 말합니다. 예를 들어, 주민등록증이나 운전면허증과 같은 신분증을 공신력이 있는 문서로, 본인의 신분이나 주소를 증명할 수 있습니다. 등기부등본은 부동산의 소유권과 그 외의 권리관계를 공시하는 공식적인 서류입니다. 부동산 거래시에는 등기부등본을 통해 부동산의 실제 상태와 거래의 안전성을 판단할 수 있습니다. 하지만, 등기부등본에는 공신력이 없습니다. 즉 등기부등본에 기재된 내용이 진실하고 정확하다는 것을 법적으로 보장하지 않습니다.

   1. 등기부등본에 공신력이 없는 이유

등기소가 등기 신청시에 형식적인 요건만 심사하기 때문입니다. 등기소는 등기신청자가 제출한 서류가 법률에 따라 적절한게 작성되었는지, 필요한 서명과 인감이 있는지, 등기비용이 납부되없는지 등을 확인합니다. 그러나 제출된 서류가 진실한 사실을 반영하는지, 현장과 실제 거래사실과 일치하는지는 확인하지 않습니다. 따라서 등기부등본에는 허위로 신고된 내용이나 오류가 있을 수 있습니다.

예를 들어, 윕조한 서류나 위임장을 이용하여 타인의 부동산을 자신의 명의로 이전 등기한 경우, 등기부등본에는 허위로 신고된 소유자가 기재될 수 있습니다. 또한, 등기소의 실수나 시스템 오류로 인하여 등기부등본에 잘못된 내용이 기재될 수도 있습니다.

이런 경우, 등기부등본을 신뢰하여 부동산 거래를 한 사람은 손해를 입을 수 있습니다. 예를 들어, 허위로 신고된 소유자와 부동산 매매 계약을 체결하고 금액을 지불한 후에, 진정한 소유자가 등장하여 자신의 소유권을 주장하는 경우, 매수인은 소유권을 취득하지 못하고 금전적 손실을 입을 수 있습니다. 또한, 등기부등본에 잘못된 내용이 기재되어 있어서, 부동산의 권리관계가 복잡하거나 분쟁이 발생하는 경우, 매수인은 추가적인 비용이나 소송에 휘말릴 수 있습니다.

    2. 부동산 거래 시 대비 방법

그렇다면, 등기부등본에 공신력이 없다는 것을 알고, 부동산 거래시에는 어떻게 대비해야 할까요? 다음과 같은 방법들이 있습니다.

- 재산세 고지서를 주기적으로 확인하고, 고지서가 오지 않거나 내용이 바뀌었다면 의심하고 등기부등본을 열람해 보세요. 재산세 고지서는 부동산의 소유자와 주소를 기준으로 발송되므로, 만약 소유자가 바뀌었다면 고지서가 오지 않거나 다른 사람의 이름으로 오게 됩니다.

- 등기부등본을 열람할 때, 소유자의 접수일자와 권리관계의 변동사항을 주의깊게 살펴보세요. 만약 소유자가 최근 바뀌었거나, 권리관계에 이상이 있거나, 시세보다 저렴하게 거래하려는 경우, 허위로 신고된 등기일 수 있으므로 의심해 보십시오.

- 부동산 거래시에는 부동산 권리보험이나 전세보증보험과 같은 보험상품을 가입하면, 허위로 신고된 등기나 등기부등본의 오류로 인한 분쟁이나 위험을 예방하거나 보상받을 수 있습니다.

Ⅳ. 등기부등본 발급 시점과 열람 횟수에 대한 Tip 

   □ 발급 시점

- 부동산 거래는 계약 전, 중, 후에 모두 등기부등본을 발급받아 최신의 정보를 확인하는 것이 좋습니다. 계약 전에는 부동산의 권리관계와 거래의 위험성을 파악하기 위해, 계약 중에는 계약서에 기재된 내용과 일치하는지 확인하기 위해,  계약 후에는 등기가 정상적으로 완료되었는지 확인하기 위해 등기부등본을 발급받아야 합니다. 특히, 전세 계약시에는 전세권이 설정되었는지, 근저당 말소되었는지 등을 반드시 확인해야 합니다. 

   □ 열람 횟수

 - 인터넷 등기소에서 등기부등본을 결제하고 열람할 경우, 열람 횟수에 제한이 있습니다. 열람횟수는 결제 후 3개월 이내에 10회까지 가능하며, 재열람은 1시간 이내에만 가능합니다. 따라서 열람할 때는 주의해서 보고, 필요하다면 PDF파일로 저장하거나 프린트해서 두는 것이 좋습니다. 또한 열람 화면을 통해 확인한 등기부등본은 법적인 효력이 없으므로, 법적인 증가가 필요한 경우에는 발급된 등기부등본을 제출해야 합니다. 

Ⅴ. 마치며

부동산 거래에 필수적인 서류인 등기부등본을 보는 법과 주의할 점에 대해 알아 보았습니다. 등기부등본을 통해 부동산의 소유권과 그 외의 권리관계를 확인하고, 거래의 안전성을 판단할 수 있습니다. 따라서 부동산 거래시에는 반드시 등기부등본을 열람하고, 필요하다면 발급받아 보관하는 것이 좋습니다. 또한 부동산 관리보험이나 전세보증보험과 같은 보험상품을 가입하면, 부동산 거래에 관련된 분쟁이나 위험을 예방하거나 보상받을 수 있습니다. 부동산 거래는 큰 결정이므로, 신중하게 준비하고 진행하기시 바랍니다. 참고로 이글은 개인적인 관점에서 작성된 것으로, 주관적인 의견을 담고 있음을 알려 드립니다.